重資產模式的商業地產并不是每家企業都能耗得起的。不過，主打商業地產的寶龍仍然選擇面對。

最新消息，寶龍通過全資附屬公司上海寶龍實業發展(集團)有限公司，發行了規模為10億元的中期票據，資金用途包括補充公司營運資金與償還公司債務。

公告顯示，該筆募集資金里將有7億元用于償還金融機構借款，主要是用于償還寧波奉化寶龍廣場、上海臨港寶龍廣場、寧波江北寶龍廣場、廈門寶龍一城和上海七寶寶龍城五個商業項目的開發貸。

事實上，這已經不是寶龍地產今年第一次為開發商業項目融資了。1月18日，寶龍發行了一筆規模為3億元的超短期融資。所募集的資金同樣拿出7成用于償還包括上海青浦寶龍廣場、上海吳涇寶龍廣場和廈門寶龍一城三個商業項目的開發貸。

值得注意的是，該筆超短期融資券總注冊額度是30億元，目前發售的是第一期。而這30億中，將拿出21億元用于償還金融機構借款。

如此看來，寶龍接下來還將繼續為自己的商業項目進行源源不斷地輸血。

由于商業項目的開發周期長，快速擴大商業地產規模對于房企而言有著不小的運營、資金等方面壓力。

業內人士指出，基本上商業地產的盈利模式主要分為租金收入、商業出售和資產增值等，過往由于較長的營運周期和資金投入，新進的商業地產發展商選擇非中心城市的外圍突破。

但這一模式并不適合寶龍地產。在2009年上市之后，寶龍地產也曾嘗試過進軍三四線城市，然而效果并不如人意。

寶龍地產于2013年調整了發展戰略，提出“以上海為中心，深耕長三角”的戰略，掉頭轉向布局一二線城市并堅持至今。

公開資料顯示，目前寶龍在全國共有84個項目，純住宅項目僅有14個。其中，上海布局16個項目中，有14個是純商業項目。整體而言，寶龍地產有超過七成項目位于長三角地區，其他包括洛陽、廈門、天津等二線城市均有分布。

從產品線來看，寶龍地產分為了寶龍一城、寶龍城、寶龍廣場。三類產品的定位分別為(超)高端、中高端及中端系列產品。

其中，最尾端的寶龍廣場業態包括了購物中心、超市、百貨公司、電影院、住宅物業等。此外，寶龍一城和寶龍城幾乎是以純商業為主。除此之外，寶龍還將藝術、文化等元素加入到商業項目中。

不過，一二線城市布局、中高端的產品定位、多元素的融入……種種特點決定了，寶龍地產的商業項目在具備著可觀的升值前景，同時從投資開發到運營環節都需要付出更大的成本代價。

以上海青浦寶龍廣場為例，該項目預計總投資29億元，截止2018年9月30日，已投資26.84億元。于2018年1-9月，該項目公司的主營業務收入為2.45億元，而業務成本為1.54億元。另外，扣除自有營運資金后，該項目2018年的營運資金還存在著約1.32億元的缺口。

業內人士表示，正是由于投資運營成本的緣故，即便寶龍是一家主打商業地產的房企，也同樣不能免俗，在部分商業項目要采用“以住養商”的策略。

在寶龍所有項目中，除了位于上海和浙江杭州等，其余大多數商業項目中均有相配套的住宅項目。截止去年上半年，寶龍商業和住宅業務銷售金額分別為31.42億元和131.99億元。

不過，這種商業模型也為寶龍地產的銷售數字增加一筆亮色。從整體來說，寶龍地產在2018年實現銷售總額410.36億元，同比增長96.5%。2019年1月，實現銷售額31.81億元，同比增加約53.8%。

寶龍地產項目分布情況

數據來源：公司官網、觀點指數整理

盡管有住宅項目的回血，商業地產對于資金的高要求仍讓寶龍地產在資金鏈和債務方面充滿挑戰。

截至2018年6月30日，寶龍地產的借款總額約為443.96億元，增幅約為24.9%。其中，一年內到期的借款約為137.51億元，一年后到期的借款約人民幣306.45億元。截至6月30日，寶龍的現金量約為133.17億元。

如今，寶龍地產經營及管理的商業綜合體共有39個，運營面積約400萬平方米。根據計劃，2019年開業商場將達到48家，2020年達到55家。

（文章來源：觀點地產網）